契約をかわすという行為には民法をはじめ、多くの法律が関わってきますが、特に不動産取引においては、不動産の特殊性から実に多くの法令上の制限が関わってきます。
不動産を扱う上で関連する法令は膨大ですが、主要な規制法令を挙げてみると…
…と、このようなものが関係してきます。
上記の法令上の制限には含めていない、契約に関する民法・商法や消費者保護法、取引業に関する宅建業法・信託法や、不正競争防止法、不動産登記法、さらには諸々の税法規定など、重要な法令だけでも多くを数えることになります。
まず、上記の法令上の制限については、規制がかかる場面ごと、簡単には① 不動産を購入する段階、② 土地（宅地）を造成する段階、③ 建物を建築する段階、④ 不動産保有の段階、に整理すると分かりやすいでしょう。
この段階では、売買・贈与契約、借地権設定契約などの契約の前後に、取引についての届出を要求するなどの規制があります。取引が行われることを事前ないし事後に届け出させることで、適正な土地利用計画を行おうとするものです。
この種の制限としては、農地法・国土利用計画法・公有地拡大推進法などが挙げられます。
この他、契約そのものについて、民法・商法・消費者保護法、借地借家法、住宅品質確保法など、権利移転登記について不動産登記法などが関わってくるのは言うまでもありません。
この段階では、土地の区画形質の変更（造成）行為についての許可・届出を要求するなどの規制がかかってきます。造成を事前許可制（ないし事後の届出）にかからしめることで、乱開発・土砂災害の防止を適切に図ろうとするものです。
この種の制限としては、宅地造成等規制法・土地収用法・土壌汚染対策法があります。
その他、都市計画法・土地区画整理法・景観法・文化財保護法・道路法・都市緑地保全法・生産緑地法・地すべり等防止法・急傾斜地災害防止法・土砂災害防止対策推進法・森林法・自然公園法・自然環境保全法など、実に多くの法令が関係区域での開発行為・造成行為を規制しています。
この段階では、土地上の建築行為についての許可・届出を要求するなどの規制がかかってきます。建築行為を事前許可制（ないし確認申請や届出など）にかからしめることで、日照・防災など住環境の安全性・周辺環境への影響低減を図ろうとするものです。この種の制限としては、建築基準法を中心に、都市再開発法・河川法・海岸法の規制があります。また、上記②の後半であげた法令（都市計画法～自然環境保全法）も、造成行為とともに建築行為も一部規制しています。
この段階では、①②③それぞれの規制を一応クリアし続けていれば（そして固定資産税等を納付していれば）、本来何ら規制されるものではありません。ただ、不動産取得時には何らの制限も課せられていなかった場合でも、保有中に規制区域に指定された場合などは、所有者として報告義務等が課せられることがあります。
例えば、宅地造成等規制法では、宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者等は、その土地が宅地造成工事規制区域の指定が行われる以前に宅地造成されたものであるときでも、常時安全な状態に維持する義務を負うとし、擁壁や排水施設の設置・防災工事など必要な措置を講ずるよう勧告・改善命令を受ける可能性もありえます。
もっとも、このような規定は多くはないので、①②③の段階での規制に反しないように注意していれば十分でしょう。
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以上に加えて、それぞれの地方公共団体の条例が制限を厳しくしていたり、快適なエリアを創造維持しようと自主的に建築協定を締結している場合も少なくありません。地域毎の規制を含めた不動産法令に精通している不動産業者が望ましいわけですが、一般のお客さまが取引される物件については、上記の法令制限のうち押さえておくべきものは意外と限られているといってよいでしょう。
ただ、その最低限の事前チェックを怠る不動産業者も残念ながらいるようです。また、重要事項説明の際に記載事項を早口で読み上げただけでも業者としては説明責任を果たしたとみなされることが多いので、契約後のトラブルも自己責任とされる可能性もあります。
購入意思・購入予定が全くない方からの度重なるお問い合わせは、どの業者も敬遠させて頂きたいところですが、具体的な購入計画のもとでの疑問等があれば、ご納得いくまで十分な説明を求めることをお勧めします。